Übertragung des Mietvertrages bei Eigentümerwechsel noch vor Mietbeginn (Art. 261 OR)

Diese Bestimmung ist in der Praxis meist unbestritten, da die Interessen meist gleichlaufend sind: Ein Investor möchte ein möglichst voll vermietetes Objekt erwerben und der Mieter möchte die von ihm gemieteten Räumlichkeiten unabhängig von der Person des Eigentümers auch nach einem Handwechsel weiternutzen.

In der Lehre war bislang umstritten, ob diese Rechtsfolge auch eintritt, wenn der Mietvertrag zwar abgeschlossen, das Mietverhältnis aber noch nicht angetreten war und der Mieter die Mietsache noch nicht bezogen hat. Diese Streitfrage wurde nun vom Bundesgericht in BGer 4A_393/2018 vom 20. Februar 2019 geklärt und damit der Entscheid des Zürcher Handelsgerichts HG160080-O vom 15. Mai 2018 bestätigt (Altenburger Ltd legal + tax vertrat eine der Parteien im Verfahren). Im Einklang mit dem Wortlaut von Art. 261 OR hat das Bundesgericht festgehalten, dass ein Mietantritt noch nicht erfolgt sein muss und der Abschluss des Mietvertrages für den Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer ausreichend ist.

Dies ist zunächst sicherlich eine gute Nachricht für Mieter, die im Vertrauen auf einen neuen Mietvertrag bereits den bestehenden Mietvertrag gekündigt haben, den neuen Mietvertrag aber noch nicht angetreten haben bevor die Immobilie die Hand gewechselt hat.

Für Verkäufer ist dies ebenfalls eine gute Nachricht, da sie allenfalls aus einem nicht übergegangenen Mietvertrag gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig geworden wären, da diesem das Mietobjekt aufgrund der Handänderung nicht mehr zur Verfügung gestellt werden könnte.

Für die Käufer von Liegenschaften bedeutet der Entscheid zunächst, dass vor dem Erwerb eine gründliche Due Diligence, insbesondere bezüglich den auf dem Kaufobjekt lastenden Mietverträgen, durchgeführt werden muss. Weiter lässt sich der vorsichtige Käufer eines Investitionsobjekt den Mieterspiegel sowie den Bestand der Mietverträge auf dem Kaufobjekt gewährleisten. Schliesslich wird sich der Käufer, der beabsichtigt die Liegenschaft selbst zu nutzen, vom Verkäufer die Abwesenheit von Mietverträgen zusichern lassen. Sollte sich diese Zusicherung als falsch herausstellen, kann er immer noch Eigengebrauch geltend machen und dem Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Er wird diesfalls zwar schadenersatzpflichtig, dürfte diesen jedoch aufgrund der Zusicherung auf den Verkäufer abwälzen können.

Alles in allem ist das Urteil, das einen jahrelangen Streit in der Lehre beendet, sachgerecht und zu begrüssen.