Drohende Verschärfung der Lex Koller

Wiedereinführung der Bewilligungspflicht für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige

Neu soll der heute bewilligungsfrei mögliche Erwerb einer Hauptwohnung durch Nicht-EU-EFTA-Staatsangehörige wieder der Bewilligungspflicht unterstehen. Ein entsprechender Bewilligungsgrund wird explizit vorgesehen. Das bedeutet, dass Nicht-EU-EFTA Staatsangehörige zwingend um eine Bewilligung nachsuchen müssen und damit jeder Erwerb von der Bewilligungsbehörde überprüft wird. Die Bewilligung soll zudem zwingend mit der Auflage verbunden werden, dass die Wohnung vom Erwerber als Hauptwohnung an seinem effektiven und rechtlichen Wohnsitz genutzt wird. Zudem muss die Wohnung innerhalb von zwei Jahren wieder verkauft werden, wenn sie nicht mehr als Hauptwohnung benutzt wird. Diese Verkaufspflicht kann in fallenden Märkten aufgrund der zu erwartenden Verluste zu unbefriedigenden Resultaten führen und die Kaufabsichten möglicher Erwerber nachmalig beeinflussen.

Erwerb von Partizipationsscheinen an Wohngenossenschaften auch für Nicht-EU/EFTA-Bürger mit Ausweis B und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz möglich

Die Bewilligung würde erteilt, sofern es sich dabei um die Hauptwohnung handelt und mit der Auflage versehen, dass der Anteil innert zwei Jahren, nachdem die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnung benutzt wird, wieder veräussert werden muss.

Verbot der Vermietung oder Verpachtung von Gewerbeimmobilien durch Ausländer

Im Klartext bedeutet dies, dass Personen im Ausland nurmehr Betriebsstättegrundstücke für den Eigengebrauch erwerben können. Sofern das Betriebsstättegrundstück nicht mehr selbstgenutzt wird und die Selbstnutzung weniger als zehn Jahre gedauert hat, muss das Grundstück innerhalb von zwei Jahren verkauft werden. Es ist unschwer vorstellbar, dass diese Verpflichtungen hohe Verluste auslösen kann da es abhängig von der Liegenschaft sehr schwer sein kann in dieser kurzen Zeitspanne einen Käufer für eine speziell auf die Bedürfnisse des damaligen Erwerbers ausgerichtete Liegenschaft zu finden. Damit dürfte die Zahl der Unternehmen und Unternehmer, die sich in der Schweiz ansiedeln wollen sinken. Die heutige Regelung, wonach der Erwerb von Betriebsstättegrundstücken durch Personen im Ausland generell nicht der Bewilligungspflicht unterstehen, würde ersatzlos wegfallen. Als einzige Ausnahme ist im Vorentwurf das Recht der Kantone vorgesehen, Bewilligungen für Betriebsstätten im Tourismusbereich zu erteilen, sofern das Grundstück von erheblicher Bedeutung für die betreffende Gemeinde ist. Ein besonderes Regime für Betriebsstättegrundstücke wurde 1997 im Rahmen des "Investitionsprogramms über konjunkturpolitische Massnahmen" eingeführt, um mit Hilfe von ausländischen Investoren neue Produktions- und Dienstleistungsbetriebe zu schaffen. Insofern erstaunt die Absicht dies nun wieder abzuschaffen, werden damit doch gerade diesen neu geschaffenen Betrieben die ausländischen Investoren entzogen.

Verbot des Erwerbs von Anteilen an börsennotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland

Seit 2005 gilt, dass Anteile von kotierten Immobiliengesellschaften von Personen im Ausland bewilligungsfrei erworben werden können; an nicht kotierten Immobiliengesellschaften können Personen im Ausland unter geltendem Recht keinen einzigen Anteil erwerben. Zukünftig soll diese Ausnahme nurmehr für börsenkotierte Immobilien-SICAV (Investmentgesellschaft mit variablem Kapital, nach heutigem Stand dürften das knapp eine Handvoll SICAV betreffen) gelten. Ebenfalls ausgenommen wären Immobilienfonds, die an einer Schweizer Börse kotiert sind, wobei damit die heutige Formulierung: "deren Anteile regelmässig auf dem Markt gehandelt werden" verschärft wird und regelmässiger ausserbörslicher Handel nicht mehr ausreichend wäre. Diese Änderung würde viele Anleger, insbesondere auch Pensionskassen und Versicherungen betreffen und hätte wohl weitreichende Umstrukturierungen zur Folge.

Verbot der Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien

Um Missbräuche zu verhindern, soll das bereits geltende Verbot der Umnutzung von Betriebsstättegrundstücken in Wohnungen eine klare gesetzliche Grundlage erhalten.

Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum auf gewerblichen Grundstücken ohne Genehmigung

Aufgrund kommunaler Wohnanteilsvorschriften bestehende Wohnungen auf Betriebsstättegrundstücken konnten nach bisheriger Praxis von Personen im Ausland erworben werden, sofern das Grundstück mehrheitlich betrieblich genutzt wurde. Neu soll hier eine Obergrenze für den Wohnanteil von einem Drittel der Bruttogeschossfläche gelten.

Trusts

Neu sollen die Regeln betreffend Trusts, die heute nur in einer Wegleitung des Bundesamtes für Justiz detailliert dargestellt sind, direkt im Gesetz abgebildet werden. So weit ersichtlich ändert sich aber inhaltlich nichts und eine Regelung im Gesetz ist grundsätzlich zu begrüssen.

Nachträgliche Beurteilung der Genehmigungspflicht

Gemäss geltendem Recht kann die Bewilligungspflicht eines Erwerbs nachträglich festgestellt werden, wenn der Erwerber unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat. Neu soll dies innerhalb der Verjährungsfrist jederzeit möglich sein falls die Erwerbsvoraussetzungen nicht gegeben waren.

Rechtsschutz

Neu soll jeder Kanton entscheiden können, ob die heute von der Lex Koller verlangte kantonale Bewilligungsbehörde abgeschafft oder beibehalten werden soll. Des Weiteren soll nurmehr eine einzige kantonale Rechtsmittelinstanz bestehen. Diese Regelung ist zu begrüssen, können damit doch insbesondere Transaktionen, bei welchen eine Nichtunterstellungsverfügung notwendig wird, aufgrund des Wegfalls der Beschwerdefrist für die kantonalen Behörden beschleunigt werden.

Link zum Erläuternden Bericht mit Vorentwurf des Bundesrates:

https://www.ejpd.admin.ch/ejpd/de/home/aktuell/news/2017/2017-03-10.html