Rechtlicher Rahmen und allgemeine Voraussetzungen

Im Gegensatz zu manchen anderen europäischen Ländern bestehen in Griechenland grundsätzlich keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Nicht‑EU‑Bürger. Schweizer Staatsangehörige und andere Investoren dürfen daher sowohl Wohn‑ als auch Geschäftsimmobilien frei erwerben. Nur in bestimmten Schutz‑ oder Grenzgebieten (z. B. militärisch relevante Regionen oder Inseln mit besonderem Status) kann eine Sondergenehmigung erforderlich sein.

Der Kauf erfolgt durch eine notarielle Urkunde vor einem griechischen Notar. Ist eine persönliche Anwesenheit nicht möglich, kann eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht (Power of Attorney) einem Anwalt die Vertretung des Käufers ermöglichen.

Wichtige Vorbereitungsschritte

• Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM)
• Eröffnung eines griechischen Bankkontos (empfohlen)
• Durchführung einer rechtlichen und technischen Due Diligence
• Beauftragung erfahrener lokaler Fachpersonen (Anwälte, Notare, Immobilienmakler)

Steuern und Erwerbsnebenkosten

Der Erwerb bestehender Immobilien unterliegt einer Grunderwerbsteuer von 3,09 %. Für Neubauten, die direkt vom Bauherr verkauft werden, gilt grundsätzlich eine Mehrwertsteuer von 24 %, deren Anwendung jedoch bis Ende 2026 ausgesetzt ist. Notar‑ und Grundbuchgebühren betragen jeweils rund 1 %, während Maklerprovisionen in der Regel zwischen 2 % und 4 % liegen. Einschliesslich Anwalts‑ und Nebenkosten sollten Käufer mit einem Gesamtaufwand von etwa 8–12 % des Kaufpreises rechnen.

Darüber hinaus fällt jährlich die einheitliche Immobiliensteuer (ENFIA) an. Für ein Haus von etwa 100 m² liegt diese je nach Lage und Nutzung typischerweise zwischen 300 und 400 EUR pro Jahr.

Finanzierung und Hypotheken

Griechische Banken wie Alpha Bank, Eurobank oder National Bank of Greece bieten auch Ausländer Hypothekarkredite an. Die Zinssätze liegen in der Regel zwischen 3 % und 6,5 %, abhängig von Bonität und Sicherheiten. In der Praxis finanzieren Banken bis zu 70 % des Immobilienwerts; der Käufer muss mindestens 30 % Eigenmittel sowie Nebenkosten einbringen.

Golden Visa und steuerliche Sonderregelungen

Das griechische Golden‑Visa‑Programm gewährt Nicht‑EU‑Bürgern eine langfristige Aufenthaltsbewilligung bei Investitionen ab 250.000 EUR (in bestimmten Metropolregionen ab 500.000 EUR). Die Bewilligung umfasst auch Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren sowie Eltern. Zusätzlich können vermögende Privatpersonen von der sogenannten HNWI‑Regelung profitieren, die eine pauschale Jahressteuer von 100.000 EUR auf das weltweite Einkommen vorsieht (zuzüglich 20.000 EUR pro Familienmitglied). Die Regelung gilt bis zu 15 Jahre und setzt eine Investition von mindestens 500.000 EUR innerhalb von drei Jahren voraus.

Praktische Hinweise und häufige Fallstricke

Eine frühzeitige Planung ist entscheidend. Die rechtzeitige Beantragung der AFM‑Nummer und – falls möglich – die Eröffnung eines griechischen Bankkontos verhindern Verzögerungen. Eine umfassende Due Diligence sollte Eigentumsverhältnisse, Belastungen und baurechtliche Konformität abdecken. Ausländische Dokumente müssen häufig übersetzt, notariell beglaubigt und mit Apostille versehen werden. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen lokalen Partnern reduziert Risiken und gewährleistet Rechtssicherheit im gesamten Erwerbsprozess.

Kontakt

Wir unterstützen Schweizer und internationale Mandanten in allen rechtlichen, steuerlichen und regulatorischen Fragen beim Immobilienerwerb in Griechenland. Gemeinsam mit unserem Netzwerk aus griechischen Anwälten, Immobilienmaklern und Notaren begleiten wir Sie durch sämtliche Phasen des Investitionsprozesses.

Für individuelle Beratung zu Immobilieninvestitionen, Aufenthaltsbewilligungen oder steuerlicher Strukturierung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.